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壹. 緣起與目的
近年因社會經濟與相關建設發展，蘆洲人口成長快速，現行人口數逾 20 萬人超
過原計畫人口數 17 萬人，導致公共設施不敷使用；此外，蘆洲地區之農業區總面積約為 220.38 公頃，佔計畫總面積約 34.2%，現況為廢耕及違章工廠使用居多。
為解決上開課題，引導蘆洲整體發展，配合新北市國土計畫（草案）、新北市區域計畫、變更大漢溪北都市計畫（第一階段）（蘆洲地區通盤檢討）主要計畫案（草案）等上位指導性原則，本計畫目的如下：
一、循上位計畫指導並整合相關重大建設計畫，檢討蘆洲地區都市計畫內南北側農業區之發展定位，積極引導南北側農業區土地使用之適宜發展。
二、針對現況及未來發展重新檢討都市計畫區內之公共設施，滿足地方人口成長及都市發展之需求。
三、配合捷運環狀線、五泰輕軌及台北市社子島等地區重大建設計畫，整體規劃計畫區內土地使用配置。
四、依據計畫區特性，納入都市防災、都市設計、景觀等觀念於實質發展計畫中。
五、考量公部門財務負擔及社會公平性，提出具體可行之事業及財務計畫。
貳. 蘆洲南北側農業區計畫範圍
蘆洲南北側農業區專案通盤檢討）主要計畫案」之檢討面積，北側農業區面積約 134.0508 公頃，南側農業區約 23.7054 公頃，農業區面積總計約 157.7562 公頃；另鄰近南側農業區之住宅區，因基地狹長故併入主要計畫變更並納入區段徵收整體開發範圍內，面積約 0.0408公頃，本次擬定細部計畫面積總計約 157.7970 公頃
蘆洲南北側農業區範圍示意圖
參. 蘆洲南北側農業區的發展願景與定位
一、發展定位
由於現行計畫區內住宅區及公共設施已不敷使用，惟計畫區內有部分閒置、轉用之農業區可供發展。除此之外，本計畫擁有親水優勢、人文資源豐沛並有 相關建設計畫(捷運、蘆社大橋等)落成是一契機。另綜合北部區域計畫第一次 通盤檢討、北部區域計畫第二次通盤檢討(草案)、修訂臺北縣綜合發展計畫及 新北市區域計畫指導方針，都市應朝分工方式發展，強化多核心發展，蘆洲區 則以住宅導向發展為策略，滿足鄰近產業發展核心(如社子島遊樂產業專用區、 北投士林科技園區、新北產業園區等)之居住需求。
考量刻正辦理之「變更大漢溪北都市計畫（第一階段）（蘆洲地區通盤檢討）主要計畫（草案）」以期發揮蘆洲親水、人文優勢，研訂其發展定位為「水岸城市、人文新都」，提昇整體居住品質，落實都市分工與居住生活策略區之上位原則，本次專案通盤檢討奠基於農業區轉用開發之契機，因此，依「都市計畫法」、「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」等相關法令規範為基礎，透過實質發展計畫之建設開發措施，結合社會(Society)、經濟(Economy)、環境(Environment)， 期望促進都市永續發展。
二、發展構想
本計畫區原為單一核心發展城市，本次檢討配合捷運蘆洲線開通、蘆洲北側農業區整體規劃，塑造為蘆洲都市計畫區次核心，並落實大眾運輸導向發展模式概念，透過建物退縮留設連續無間斷人行步道系統，配置全區性土地使用與公共設施，供蘆洲都市計畫區之民眾使用，使本區成為以人為主之都市發展型態。
2. 蘆北水岸發展區
本區臨淡水河畔公園與臺北市士林區對望，本次檢討考量本區得天獨厚之河岸資源，定位為水岸發展區，臨水岸處設置大型親水公園及商業區， 翻轉背河之空間發展型態。並透過超級堤防等便於跨堤之規劃，結合堤外河畔公園與堤內之都市發展區，塑造商業、休閒、居住三者共榮之蘆岸之丘水岸發展區，落實水岸城市目標。
3. 蘆南發展區
位於中山高速公路以北地區，現況為蘆洲工業、住宅混合發展之地區， 原有農業區多已廢耕、轉用。未來環狀線 Y20 站設置於此，本次檢討配合捷運建設與農業區整體開發，落實大眾運輸導向發展模式，規劃以捷運 Y20 站為中心之捷運生活圈。
蘆洲南北農業區發展構想示意圖
肆. 事業及財務計畫
一、開發方式：本計畫之開發方式規定為採區段徵收方式開發。
二、開發主體：由新北市政府辦理。
三、開發時程：實際開發進度將於區段徵收計畫中載明。
伍. 土地使用分區管制要點
一、本計畫區內土地及建築物應依都市計畫法、都市計畫法新北市施行細則（以下簡稱施行細則）及本要點規定辦理，前開未規定者，適用其他有關法令規定。
二、各土地使用分區建蔽率及容積率除依施行細則第 17 條、第 36 條、第 39 條規定辦理外，其餘不得大於下表規定：
|
分區種類 |
建蔽率 |
容積率 |
|
住宅區 |
依施行細則規定辦 理 |
240% |
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住宅區(附) |
280% |
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住宅區(再發展區) |
180% |
|
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商業區 |
320% |
|
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產業專用區 |
60% |
210% |
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宗教專用區(附) |
50% |
160% |
|
捷運開發區 |
50% |
200% |
蘆洲南北惻農業區土地使用分區管制圖
住宅區(附)之建築基地，符合下列條件者，容積率得調整至 280%，未符合者， 容積率維持 240%：
(一)建築基地規模 2,000 平方公尺以上。
(二)捐贈加給容積之百分之五十容積樓地板面積及其對應之土地應有部分，優先提供老人活動、公共托老、公共托育、社會住宅或其他公益性設施使用，且繳納經本府核定之管理維護費用，得免計容積。
各類土地使用分區之最小建築基地規模以住宅區不得小於 600 平方公尺、商業區不得小於 1,000 平方公尺為原則。
陸、蘆洲南北側農業區建築基地退縮規範
計畫區內各種土地使用分區及公共設施用地退縮建築規定如下規定（詳圖 5-1），惟基地情況特殊經新北市都市設計及土地使用開發許可審議會(以下簡稱都設會)審議通過者從其規定：
（一）建築基地臨接 30 公尺以上之計畫道路，應自道路境界線至少退縮 6 公尺建築。
（二）建築基地臨接 20 公尺以上未滿 30 公尺計畫道路，應自道路境界線至少退縮 5 公尺建築。
（三）建築基地臨接 12 公尺以上未滿 20 公尺計畫道路，應自道路境界線至少退縮 4 公尺建築。
（四）建築基地臨淡水河側應自道路境界線至少退縮 10 公尺建築。
（五）退縮建築之空地應植栽綠化，不得設置圍籬，但得計入法定空地
蘆洲南北側農業區建築基地退縮示意圖
出處 : 新北市政府
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